La réglementation de l'habitat réversible

Un statut récent et méconnu

Jusqu’en 2014, hormis pour les gens du voyage, l’habitat réversible permanent n’avait aucune qualification juridique. Il n’était pas possible d’y élire domicile et il régnait ainsi un flou sur la manière d’autoriser ou non ce type d’habitat, souvent confondu avec les “habitats légers de loisirs”, réservés à une utilisation saisonnière.
La loi ALUR est venue combler ce vide créant dans le code de l’urbanisme (art. R. 111-51) le statut de “résidence démontable constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs”, défini par les critères suivants :

• « Occupées au moins 8 mois par an »
• « Sans fondations »
• « Facilement et rapidement démontable »
  La loi précise par ailleurs que cette installation peut être autonome vis-à-vis des réseaux publics (eau, électricité, assainissement), c’est à dire qu’il n’est pas obligatoire d’être raccordé.

La possibilité de s’installer en zone non-constructible

Suite à la loi ALUR, le code de l’urbanisme précise également (article L. 151-13) que les habitats réversibles, qualifiés de “résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs”, peuvent être installés dans des STECAL (secteurs de taille et de capacité limitées). Ces habitats peuvent bien évidemment être aussi installés sur des terrains constructibles.
Les STECAL sont des secteurs délimités dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, pour y accueillir des constructions spécifiques. Il s’agit donc d’une dérogation au principe de non-constructibilité de ces espaces, subordonnée au respect des principes suivants :

• protection des espaces naturels, agricoles et forestiers
• préservation et remise en bon état des continuités écologiques
• consommation raisonnée des terres
• réduction des flux de déplacements
• répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services
  Les STECAL peuvent accueillir tout type de construction précisé dans le PLU. S’il existe très peu de STECAL pour l’habitat réversible, il en existe de nombreux pour des activités économiques, touristiques ou encore pour de l’habitat traditionnel.
  Suite à des dérives conduisant au mitage de certains espaces, le législateur a précisé que ces secteurs devaient être créés “à titre exceptionnel”, avec l’accord du préfet et après avis de la commission départementale de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF).

Des démarches administratives allégées

La loi prévoit (article L444-1) que l’aménagement de 2 résidences démontables ou plus est soumis à :

• Permis d’aménager si la surface cumulée dépasse 40m2
• Déclaration préalable de travaux sinon

Dans le cas de l’installation d’une seule résidence démontable, c’est le droit commun qui s’applique (Articles R421-14 et R421-17), c'est à dire :

• Déclaration préalable de travaux si surface de plancher entre 5 et 20m²;
• Permis de construire au-delà de 20m²

Toutes ces autorisations sont définitives, c’est à dire que l’administration ne peut peut pas vous demander de démonter votre résidence (sauf dans de rares circonstances exceptionnelles, valables pour tous les types de constructions).

Le permis d’aménager pour installer des résidences démontables est une démarche plus souple que le permis de construire, étant donné qu’il n’est pas requis de fournir une description précise ou des croquis des habitats qui seront installés mais de définir des zones d’implantation, comme dans un camping, ainsi que les éventuels réseaux et voiries qui seront aménagés. Il est donc préférable de demander l’aménagement de 2 résidences ou plus.

La demande de permis d’aménager s’effectue au moyen du formulaire Cerfa n° 1340906, et le délai de réponse est généralement de 3 mois à partir de la date du dépôt de la demande.
Une fois le permis obtenu, les tiers disposent d’un délai de 2 mois pour effectuer un recours, à compter de la date de début d'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain.
Il est important d’effectuer l'affichage selon des formalités très précises (contenu, lisibilité, visibilité) pendant 2 mois continus et fortement recommandé de le faire constater par un huissier pour limiter les risques de contestation.

Les autres statuts possibles

Si les“résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs” représentent l’option la plus sécurisante pour y vivre de manière permanente, il existe d’autres statuts correspondant à d’autres types d’habitats, pour lesquels la réglementation est différente.

Voici un tableau récapitulatif des différents statuts existants :
Cadre Légal de l'Habitat Léger

Identifier un terrain adapté ou une commune engagée

Il est important de comprendre que l’objectif de ces documents d’urbanisme est de minimiser les déplacements et les réseaux, limiter l’artificialisation des sols et protéger les espaces naturels, agricoles et la biodiversité.
Dans cette logique, ceux-ci cherchent à éviter le “mitage”, c’est à dire la création d’espaces urbanisés au milieu de la nature. Il sera donc difficile, voire impossible, d’obtenir une autorisation d’installer un habitat réversible sur un terrain qui n’est proche d’aucune construction existante.
De même, il est nécessaire que le terrain envisagé ne se situe pas dans une zone à risques (inondations, incendies, glissements de terrain, …); pour connaître les risques existants, consultez le PPR (plan de prévention des risques), s’il existe, ou adressez-vous à la mairie.

Si le terrain n’est pas déjà classé constructible ou STECAL autorisant l’installation de résidences démontables, il vous faudra convaincre la commune de modifier le plan d’urbanisme (voir plus bas).

Si vous n’avez pas de terrain identifié, il est souvent plus facile de commencer par trouver une commune volontaire pour accueillir votre projet, puis de lui demander de l’aide pour trouver un terrain adapté : les communes ont en effet souvent des terrains dont elles sont propriétaires ou peuvent en acquérir facilement grâce à leurs réseaux et à des outils comme les établissements publics fonciers (EPF).
L’idéal est de trouver une commune engagée dans un processus de révision de son plan local d’urbanisme (PLU) ou de création d’un PLU intercommunal (PLUi), ce qui est souvent le cas en période post-électorale.
Il est également plus facile de s’adresser à des communes déjà engagées dans une démarche écologique ou sociale; certaines sont répertoriées sur une carte collaborative consultable ici.

Obtenir le soutien des élus locaux

Pour convaincre les élus d’intégrer l’habitat réversible, il est important de mettre en valeur l’intérêt pour la commune; en cela un projet collectif comme un hameau léger est souvent plus facile à présenter.
En voici quelques exemples :

• Attirer des jeunes et des familles afin de rajeunir la population et d’éviter la fermeture de classes de maternelle ou primaire, voire d’en rouvrir
• Accueillir de nouvelles activités économiques, notamment agricoles, et consolider les activités existantes par l’augmentation de la consommation locale
• Permettre l’accès au logement à des foyers ayant des difficultés à se loger en raison de la pression foncière exercée par les résidences secondaires, et renforcer la mixité sociale
• Réaliser un projet innovant et écologique
• Offrir la possibilité de vivre légalement en résidence démontable à des personnes qui choisissent ce mode de vie, souvent forcées de s’installer illégalement faute de zones dédiées dans les PLU, malgré la loi ALUR (2014)

Il est également important d’anticiper les peurs et interrogations courantes des élus; en voici quelques-unes :
voir arriver des personnes précaires, qui ne travaillent pas / ne s’insèrent pas (gens du voyage, hippies, punks…)
des constructions laides et/ou fragiles qui ne s’intègrent pas dans le paysage (caravanes…)
perdre du temps avec des bobos qui vont se débiner après le premier hiver et n’ont pas conscience de ce que c’est que la ruralité

La réalisation d’un beau dossier de présentation et des rencontres en physique peuvent permettre de rassurer les élus. Ce sera également plus facile si vous résidez déjà sur le territoire. Il est également recommandé d’être soutenu par des personnes de la commune ou d’institutions comme la communauté de commune, le Parc Naturel Régional si la commune y est située, le CAUE…

Inscrire le projet dans le plan d’urbanisme

Une fois la commune convaincue, il existe trois procédures pour autoriser l’installation de résidences démontables dans un PLU / PLUi :

• Création (procédure qui dure 3 à 5 ans)
• Révision (1 à 2 ans) - l’ensemble du document est refondu
• Modification simplifiée (5 à 9 mois) - seuls certains zonages sont modifiés

Si la commune est déjà engagée dans une procédure de création (durée de 3 à 5 ans) ou de révision (1 à 2 ans) du PLU ou PLUi, il est possible d’intervenir à chaque étape de sa réalisation :

• Diagnostic : faire recenser le besoin d’installer des habitats réversibles
• Plan d’aménagement et de développement durable (PADD) : inscrire l’habitat réversible comme une stratégie pour répondre notamment aux besoins des jeunes ménages et expérimenter des modes de construction et d’habitat écologiques
• Règlement : créer un ou plusieurs STECAL pour résidences démontables et/ou faire une OAP (orientation d’aménagement et de programmation) pour réserver une zone constructible à des résidences démontables

Dans le cas contraire, la commune peut réaliser une modification simplifiée de son PLU concernant une ou plusieurs zones uniquement, procédure assez rapide (5 à 9 mois) et peu coûteuse.
S’il n’y a pas de PLU et que la commune est soumise au RNU (règlement national d’urbanisme), il est possible d’obtenir une dérogation au principe de constructibilité limitée, sur délibération motivée du conseil municipal et avis conforme de la CDPENAF.

Documents d'urbanisme prenant en compte l'habitat réversible

Sur ce lien voici tous les PLU et PLUi prenant en compte les habitats démontables à notre connaissance, que ce soit en créant des STECAL ou en leur dédiant des zones constructibles (merci de nous partager d'éventuels exemples supplémentaires ! )

Permis d'aménager

Très peu de permis d'aménager pour installer des résidences démontables ont été instruits à ce jour, les administrations sont donc souvent démunies. Il est ainsi très utile de leur partager des exemples de permis déjà acceptés, qui peuvent être trouvés sur ce lien.

Autres démarches

D'autres démarches sont possibles pour s'installer légalement sur un terrain non constructible hors STECAL, en général pour une durée déterminée (permis précaire, autorisation de stationner, ...). Des exemples de telles démarches sont accessibles sur ce lien.

• Notre MOOC "S'installer en habitat réversible"(cours en ligne gratuit et accessible à toutes et tous) qui offre un maximum d’informations, et en particulier la séquence 3 "Réglementation".

• Ici tous les PLU (ou PLUi) prenant en compte les habitats démontables à notre connaissance, que ce soit en créant des STECAL ou en leur dédiant des zones constructibles. Vous trouverez dans ce dossier des exemples de rédaction d'OAP et de règlements intégrant l'habitat réversible.

• Ici des exemples de permis d'aménager acceptés par l'administration pour installer des résidences démontables.

• Ici des exemples de démarches si vous souhaitez vous installer sur un terrain non constructible hors STECAL (permis précaire, autorisation de stationner, ...)

Dans quel cadre le permis d'aménager s'applique-t-il ? Quelles sont les pièces à fournir ? Comment favoriser l'acceptation de sa demande ?
Suite à un webinaire organisé le 8 février 2023, vous trouverez ici une présentation détaillée sur le permis d'aménager.
Ainsi que l'enregistrement du webinaire : youtube.com/watch.

Ci-dessous, quelques réponses à des questions fréquentes.