Des écoquartiers à petit budget pour contribuer au dynamisme des communes rurales
SOBRIÉTÉ
Des habitats peu coûteux
De 10.000 à 80.000€ en fonction de la taille, du degré d'auto-construction et de réemploi
Des surfaces de taille réduite grâce à la mutualisation d'espaces
- Les habitats individuels : en général de 15 à 70m2, ils accueillent les espaces utilisés au quotidien (chambres, cuisine, sanitaires, petit séjour) et permettent de nourrir un besoin d'intimité. Ils comprennent également des espaces extérieurs (terrasse, petit jardin privatif).
- Les espaces communs : ils regroupent les espaces utilisés plus ponctuellement (buanderie, chambre d'amis, grande salle à manger, salle de jeux ou de pratique sportive, atelier) et permettent de nourrir les liens entre habitants. Ils sont partagés au sein du hameau et gérés collectivement selon des règles définies par le groupe. Ils comportent également des espaces extérieurs (jardin partagé, abri vélo, composteurs...)
Une faible consommation d'énergie à la construction
Au delà des économies de matériaux réalisées par la diminution de la surface des logements, les habitats visent également une faible consommation d'énergie grise par l'utilisation de matériaux biosourcés et/ou de réemploi. L'absence de dalle béton permet également de diviser grandement le bilan carbone de la construction. On estime que celui-ci est 5 à 50 fois inférieur à celui d'une maison individuelle moyenne construite aujourd'hui.
Mais aussi à l'utilisation
Les habitats sont généralement chauffés grâce à des poêles à bois très efficaces (double combustion) et permettant d'amener de l'inertie (petits poêles de masse adaptés aux habitats légers), ce qui permet une consommation de bois très réduite étant donné le faible volume à chauffer et les matériaux utilisés.
Par ailleurs, les habitants sont souvent dans une démarche volontaire de sobriété qui les pousse à se passer d'équipements énergivores et à produire tout ou partie de leur électricité.
Une consommation d'eau réduite au minimum
L'usage de toilettes sèches permet de réduire drastiquement la consommation d'eau. L'eau de pluie des toitures est récupérée et filtrée. Dans certains cas, les eaux grises assainies peuvent être réemployées pour l'arrosage.
RESPECT DU VIVANT
Pas d'imperméabilisation pour préserver la vie des sols
Les habitats sont sur des fondations réversibles (pilotis, vis de fondation, remorque, plots) et des dalles isolées surélevées, ce qui permet de ne pas imperméabiliser les sols et ainsi d'en préserver la biodiversité et le potentiel agronomique éventuel. C'est l'objectif poursuivi par la démarche "Zéro Artificialisation Nette".
Un soin apporté à la conservation et au développement de la biodiversité
Les habitant·es des hameaux légers portent une attention particulière à la conservation et au développement de la faune et de la flore (nichoirs, mares, haies bocagères, prise en compte du vivant dans la conception de l'aménagement...).
NON-SPÉCULATION
Une dissociation entre propriété du sol et des habitats
Le terrain est propriété d'une collectivité ou d'un organisme à but non lucratif (ex: fondation) qui le loue par un bail emphytéotique de 99 ans à une association ou coopérative d'habitants.
Chaque foyer possède son habitat réversible et peut l'installer dans le respect du règlement de l'association ou de la coopérative.
Des déménagements facilités
Le caractère mobile des habitats réversibles permet à chaque foyer d'être libre et responsable de son habitat.
Lorsqu'un foyer quitte le projet, il a 3 possibilités :
- démonter ou déplacer son habitat pour le réinstaller ailleurs et continuer à y habiter
- démonter ou déplacer son habitat et le revendre à quelqu'un qui le réinstallera ailleurs
- revendre son habitat au prochain foyer coopté par l'association ou la coopérative, à des conditions agréées par tous
Un projet facilitant l'accès à un logement permanent sur la durée
Légalement, ces habitats sont nécessairement des résidences principales occupées au moins 8 mois par an.
Par ailleurs, le bail emphytéotique garantit que les occupants ne peuvent pas vendre le terrain en réalisant une plus-value importante, comme c'est souvent le cas dans des projets où les collectivités facilitent l'accession sociale à la propriété.
PARTAGE & OUVERTURE
Un fonctionnement basé sur la coopération et la mutualisation
Comme tout projet d'habitat participatif, les habitants s'engagent dans une démarche volontaire autour du bien vivre ensemble, ce qui implique de prendre soin des relations de voisinage. La mutualisation d'infrastructures, gérées en commun avec des règles définies et acceptées par tous, permet également d'entretenir ces relations sur le long terme.
Un projet ouvert sur la commune et sur l'extérieur
Loin du cliché de la communauté fermée, les porteurs de projets de hameaux légers aspirent plus que tout à s'intégrer dans l'écosystème local, d'autant plus qu'ils se sentent redevables vis-à-vis de la collectivité qui s'est engagée pour permettre leur accueil. C'est aussi pour cela qu'il est important que ces projets soient au sein des bourgs ou de gros hameaux et d'éviter tout isolement géographique vis-à-vis du reste de la commune.
ENGAGEMENT
Des habitants engagés dans des modes de vie écologiques et solidaires, désireux de s'impliquer dans la vie économique et associative locale et en capacité de créer ou rejoindre des initiatives porteuses de sens grâce à un coût du logement très modéré qui permet de bien vivre avec des revenus modestes.
Vidéo du ministère de la transition écologique sur le projet du hameau léger du Placis (à partir de 2mn30)
Comment faire pour impulser la création d'un hameau léger ?
Pour faciliter la mise en oeuvre et la pérennité des projets, l'association Hameaux Légers a défini une méthodologie issue de l'expérience des premiers projets réalisés.
Elle accompagne actuellement une quinzaine de projets portés par des collectivités qui cherchent une alternative écologique et solidaire aux lotissements conventionnels.
Vous souhaitez en savoir plus ?
L'association Hameaux Légers est forte d'une équipe formée aux problématiques urbaines, architecturales, réglementaires et relationnelles d’un projet de hameau léger.
N'hésitez pas à prendre contact avec notre équipe en écrivant à collectivites@hameaux-legers.org !
Foire aux questions à destination des élus
Si vous souhaitez en savoir plus, voici ici plusieurs réponses aux questions récurrentes sur les hameaux légers :
THÉMATIQUE “URBANISME ET RÉGLEMENTATION”
Où peut-on implanter un hameau léger ?
Un hameau léger peut être implanté sur un terrain communal ou sur un terrain privé. Voici les critères du terrain :
- Le terrain doit être situé dans une commune volontaire pour accueillir un hameau léger
- Il doit être constructible, à moins qu'il ait fait l'objet d'un STECAL (secteur de taille et de capacité d'accueil limité) autorisant l'installation de "résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs", conformément à la loi ALUR
- Il n’est pas nécessaire que le terrain soit raccordé au réseau d’assainissement
- Le terrain doit permettre d’accueillir au moins 4 logements + des espaces communs.
- Les coûts d’acquisition ou de location du terrain + les coûts d’aménagement doivent être réduits pour rendre le logement réellement accessible.
Quelles sont les démarches d’urbanisme nécessaires ?
Faisabilité règlementaire
Une fois un terrain identifié, il faut s’assurer de la faisabilité réglementaire du projet sur ce terrain : le document d'urbanisme en vigueur doit autoriser l’installation de résidences démontables ou sur le périmètre de projet.
Conformément à l'article L444-1 du Code de l’urbanisme
L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis, pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs [...] est soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable [...] Ces terrains doivent être situés dans des secteurs constructibles. Ils peuvent être autorisés dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées.
Si le terrain est constructible pour de l'habitat, alors l'installation d'habitats légers "permanents" est autorisée par défaut (incluse dans la destination "habitat").
Certaines dispositions du plan local d'urbanisme peuvent cependant contraindre fortement le type d'habitat autorisé (ex: toitures en ardoise), auquel cas il sera judicieux de réaliser une modification simplifiée du PLU ou PLUi pour actualiser le règlement en vigueur et/ou de créer une OAP (Orientation d'Aménagement et de Programmation).
Si le terrain n'est pas constructible (zone N ou A) mais qu'il est situé dans une zone justifiant son urbanisation "légère" (ex: en continuité d'une zone urbanisée), plusieurs possibilités existent mais leur réalisation est longue (18 mois) et incertaine :
- dans une commune couverte par un PLU ou PLUi, il est possible de créer un STECAL (Secteur de Taille et de Capacité d'Accueil Limitée) pour autoriser l'installation de "résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs" en zone A ou N. La création de ce STECAL peut se faire dans le cadre d'une création, d'une révision ou d'une simple modification du PLU ou PLUi. Elle nécessite le passage en CDPENAF (Commission de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers), présidée par la DDT(M), qui évalue le bien-fondé de la demande.
- si la commune n'a pas de document d'urbanisme (RNU), il est alors possible de demander une dérogation au principe de constructibilité limitée en faisant une délibération motivée du conseil municipal soumis à l’avis conforme de la CDPENAF.
- si la commune est couverte par une carte communale, la seule option est de réviser la carte communale (ou d'attendre la création du PLU ou PLUi).
L'association Hameaux Légers préfère nettement accompagner des projets sur les secteurs ouverts à l'urbanisation.
Demande d'autorisation
Ensuite, il sera nécessaire au pétitionnaire (mairie ou collectif d'habitants) de déposer une demande d'urbanisme (un permis d'aménager à partir du moment où au moins 2 résidences sont installées pour un total d'au moins 40m2 de surface de plancher).
Dans le cadre de ce permis d'aménager, des emplacements sont définis pour l'accueil de résidences démontables (sans division parcellaire).
Considérées comme des installations (de part leur caractère démontable), ces habitats ne nécessitent pas d'autorisation supplémentaire. Il n'y a donc pas de dépôt de déclaration préalable ou de permis de construire individuels pour ces "résidences démontables". Ils sont cependant contraints de respecter le plan local d'urbanisme.
Autonomie vis-à-vis des réseaux publics
Conformément à l'article R441-6-1V :
Lorsque la demande porte sur l'aménagement d'un terrain en vue de l'installation de résidences démontables définies à l'article R. 111-51, constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs et disposant d'équipements non raccordés aux réseaux publics, le demandeur joint à son dossier, en application de l'article L. 111-11, une attestation permettant de s'assurer du respect des règles d'hygiène et de sécurité, notamment de sécurité contre les incendies, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité. Ces conditions sont fixées, le cas échéant, par le plan local d'urbanisme, notamment dans les secteurs délimités en application de l'article L. 151-13.
Cette attestation est fournie sous la responsabilité du demandeur.
THÉMATIQUE “FINANCIER”
Quel est le modèle financier ?
Chaque foyer finance son logement, dont il est propriétaire, et paye un loyer à l'association des habitants pour l'accès au terrain aménagé, aux espaces communs et sa participation aux charges communes (taxes foncières, eau, électricité...).
L'association des habitants est titulaire du bail emphytéotique et paye à ce titre un loyer ("canon") au propriétaire du terrain.
Il est d'usage que le propriétaire du terrain finance les aménagements (réseaux, terrassement, etc), et parfois également les espaces communs.
À la fin du bail (en général 99 ans), toutes les infrastructures non réversibles reviennent au propriétaire, sans indemnité.
Combien coûte en moyenne la construction d’un habitat réversible ?
Ça dépend de beaucoup de paramètres : taille de l'habitat (en général 10 à 60m2), degré d'autoconstruction, de réemploi, ...
Pour donner une fourchette (un rateau ?), on peut dire que c'est entre 10.000 et 100.000 €.
A quel montant puis-je espérer louer le terrain si je choisis de mettre en place un bail emphytéotique en faveur des futurs habitants ?
Nos premiers projets établissent un montant de redevance par foyer pour l'accès au terrain aménagé de l'ordre de 50€ par mois, ce qui représente un "canon" (loyer) de 5000€ par an pour le bail emphytéotique, soit 125.000€ en 25 ans et 500.000€ sur 99 ans.
C’est donc intéressant à long terme pour le propriétaire, en général la commune, qui ne paie plus les taxes foncières liées au terrain et a un seul interlocuteur, l’association, qui s’occupe de la gestion interne, du recrutement des nouveaux habitants, de la gestion des départs, de la conception architecturale et du financement des constructions, etc. La commune n’a pas donc pas de coût de gestion une fois le projet installé.
Qui peut soutenir l’achat d’un terrain en faveur de la commune ?
Les Établissements Public Foncier (EPF), présent dans chaque région peuvent soutenir l’acquisition d’un terrain au profit de la commune. Le détail de leur rôle et leur répartition géographique en cliquant sur ce lien.
Le futur hameaux léger sera-t-il soumis aux mêmes taxes qu’un habitat classique ? (ordures ménagères, eau, etc.)
Oui. Le collectif paiera : la taxe foncière, la taxe d’habitation (sauf si elle est supprimée), la taxe d’ordure ménagère.
THÉMATIQUE “PARTICIPATION CITOYENNE ET INTÉGRATION DES PORTEURS DE PROJET"
Comment les collectifs d’habitants sont-ils constitués ?
Dans les communes partenaires, des réunions publiques de présentation sont organisées, et les personnes intéressées pour vivre en hameau léger sont invitées à se rencontrer au cours d’événements organisés par l’association où ils partagent leurs envies, leurs valeurs et forment des groupes cohérents.
Ces groupes sont accompagnés pendant une durée d’au moins un an par des professionnels de l’habitat participatif afin d’établir leur projet commun, d’élaborer leurs règles de vie, de concevoir leurs espaces communs, etc.
Comment assurer l’intégration de nouveaux habitants avec la population existante ?
Dans les communes partenaires, nous organisons des réunions publiques de présentation et des événements pour inviter les habitants de la commune et des communes alentours à intégrer le groupe de futurs habitants, afin assurer une mixité entre personnes installées sur le territoire depuis longtemps et néo arrivants.
Hameaux Légers prend également soin que les futurs habitants puissent s’intégrer dans le tissu économique local par leurs activités professionnelles. Ceux-ci s’engagent également à participer à la vie de la commune, notamment associative.
THEMATIQUE “RESEAUX ET SECURITE"
Que faire s’il n’est techniquement pas possible de raccorder le hameau léger au réseau d’assainissement ?
Il n’est pas obligatoire pour le projet d’être raccordé au réseau d’assainissement. En effet, de nombreuses solutions existent pour mettre en place un système d’assainissement individuel fiable et contrôlé (phytoépuration, champ d’épandage, etc.). Ces installations peuvent être contrôler et valider par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif)
THÉMATIQUE “DIVERS”
A quoi ressemblent les résidences démontables qui seront installées ? Vont-elles bien s’intégrer dans le paysage ?
Hameaux Légers travaille avec une cinquantaine d’architectes et de constructeurs ayant élaboré des modèles d’habitat réversible répondant aux critères modernes de confort, d’esthétique et de performance thermique.
Une commission locale d’architecture peut être mise en place pour assurer la qualité architecturale et l’intégration paysagère de chaque nouvelle installation.