Découvrir le montage juridique et économique d'un hameau léger

Prérequis : connaître le concept du hameau léger

L’action que nous allons aborder ensemble est la suite de l’action précédente : Découvrir le concept du hameau léger.

• Si ce n’est pas déjà fait, nous vous invitons à la consulter et de revenir sur cette action juste après.
• Si vous l’avez consulter, nous allons aborder plus en détail le montage juridique et financier d’un hameau léger.

Composantes d’un hameau léger

• La non-propriété du sol : La non-propriété du sol est une posture adoptée par Hameaux Légers pour faciliter l’accessibilité financière (pas besoin d’acheter le terrain) tout en garantissant la pérennité du caractère abordable des projets (pas de spéculation possible). La dissociation de la propriété de l'habitat et du foncier a diverses implications et existent sous différents modèles juridiques et financiers.
• La sobriété et l’autonomie : Nous promouvons chez Hameaux Légers certaines solutions architecturales et low-techs afin de permettre plus de sobriété dans l'usage des énergies et des ressources, à la fois dans le montage du projet et dans la vie quotidienne. L'étude des besoins, l'analyse des solutions (que ce soit pour du raccordement ou des solutions autonomes en énergie, en eau, etc.) permet d’optimiser et de choisir parmi la diversité des solutions liées à l'habitat réversible.
• L’habitat participatif : Le montage d’un hameau léger implique que les futurs habitants se constituent en équipe projet pour participer à la conception puis piloter la gestion des communs. Cela demande un engagement important en temps et parfois aussi un accompagnement pour être capable d’assumer et assurer cette posture. Ce type de montage comporte des espaces partagés qui peuvent être plus ou moins grands en fonction des envies.
• La co-construction avec le soutien de la commune : Chez, Hameaux Légers nous cherchons à soutenir la création de lieux de vie qui soient intégrés aux communes et qui répondent aux besoins du territoire. Pour cette raison, nous accompagnons les collectivités à mettre à disposition des terrains adaptés pour que des habitantes et habitants, regroupés en collectifs, y montent des projets en cohérence avec les projets de territoire.

Modèles juridiques d’un hameau léger

Premier modèle juridique avec le bail emphytéotique

Un hameau léger en Bail Emphytéotique (BE) débute avec une mairie, ou plus rarement un propriétaire privé, qui :

• met à disposition un terrain,
• via un bail emphytéotique,
• au collectif regroupé en une association d’habitantes et d’habitants.

📝 Définition : Le bail emphytéotique est un bail de 18 à 99 ans où le locataire, appelé emphytéote, a tout les devoirs et pouvoirs d’un propriétaire classique, sauf celui de le vendre. Le loyer s’appelle canon emphytéotique et le bail est renouvelable mais pas automatiquement.

Le bail emphytéotique met en location au minimum un terrain nu. Des bâtiments mutualisés, des équipements, etc. peuvent être aussi compris dans le bail. En échange, l’association d’habitant·es verse un canon emphytéotique (loyer).

L’association d’habitant·es permet aux foyers, de jouir des emplacements définis sur le terrain. Chaque foyer installe son habitat réversible dont il est propriétaire en échange d’un loyer mensuel versé à l'association.

L’association d’habitant·es gère les inclusions et les sorties dans le groupe. Elle s’occupe également de la création et la gestion du lieu de vie.

Un point important est qu’une association ne permet pas la capitalisation des loyers, c’est à dire que les loyers versés par les foyers à l’association pour le remboursement des investissements communs ne sont pas récupérables. Ce modèle juridique est donc une approche non propriétaire.

Second modèle juridique avec le bail réel solidaire

Un hameau léger en Bail Réel Solidaire (BRS) débute avec un Office Foncier Solidaire (OFS) qui :

• est propriétaire d’un terrain,
• cède à chaque foyer un Droit Réel Immobilier d’une des parcelles du terrain,
• co-gère avec les foyers les espaces communs intérieurs et extérieurs avec le collectif via une Association Syndicale Libre.

📝 Définition : Un bail réel solidaire permet à des ménages modestes de devenir propriétaires à un coût relativement abordable par rapport aux prix du marché immobilier. Ce dispositif repose sur une dissociation du foncier et du bâti : vous achetez uniquement le logement, et vous louez à un faible coût le terrain à un office foncier solidaire agréé par l’État.

L’OFS propose à coût abordable, via des BRS, des parcelles d’un terrain aménagé. Des bâtiments mutualisés, des équipements, etc. peuvent être aussi compris avec les espaces communs extérieurs dans les baux.

Via son BRS, chaque foyer achète un droit réel immobilier pour jouir d’une des parcelles du terrain et utiliser les équipements communs. Ils versent également une redevance mensuelle à l’OFS pour couvrir les frais d’accompagnement sur la durée.

L’association syndicale libre gère les inclusions et les sorties dans le groupe. Elle s’occupe également de la gestion du lieu de vie.

Le BRS acquis par un foyer peut être revendu à un nouvel arrivant à un prix régulé et après agrément par l’OFS. Il être également racheté par l’OFS sous conditions.

Tableau comparatif des deux modèles juridiques

Modèles financiers d’un hameau léger

Financements d’un hameau léger

Dans un projet immobilier, les frais d’investissement concernent les dépenses d’aménagement, de construction et/ou rénovation, les honoraires… tous les frais qui ne sont pas destinés à être récurrents. Les frais de fonctionnement couvrent les coûts récurrents comme l’entretien et les charges. Nous allons aborder la répartition des dépenses entre les acteurs d’un projet de hameau léger :

Les frais d’investissement :

• Les habitats individuels sont financés par chaque foyer via leur épargne ou des crédits (bancaires, familiaux ou amicaux).
• L’aménagement du terrain est financé par le propriétaire du terrain, la mairie ou l’Organisme Foncier Solidaire, via ses fonds propres, des emprunts et/ou des subventions.
• Les espaces communs sont financés soit par le propriétaire du terrain (commune ou OFS) soit par l’association des habitant·es via des apports avec droits de reprises, des prêts bancaires, amicaux ou de la part des habitant·es, des subventions, un financement participatif…

Les frais de fonctionnement :

• Chaque foyer finance ensuite ses charges personnelles (eau, électricité, etc.) via ses revenus.
• Le propriétaire du terrain ne finance plus rien. Dans le cas d’un montage en bail réel solidaire, l’office foncier solidaire propose un accompagnement dans la durée aux habitantes et habitants.
• Le collectif finance les charges collectives c’est-à-dire le canon emphytéotique (dans le cas d’un bail emphytéotique), l’entretien des espaces communs, etc. via les cotisations des foyers.

Modèle financier avec le bail emphytéotique

Dans le cas d’un hameau léger dans un montage avec un bail emphytéotique :

• La mairie finance les principaux investissements du hameau léger (études en amont, aménagement du terrain et en option le bâtiment commun). En retour, elle reçoit les canons du bail emphytéotique versés par l’association d’habitant·es pour rembourser ses investissements.
• Le collectif regroupé en association d’habitant·es finance certains investissements (frais de notaire du bail et bâtiment commun si non financé par la mairie) grâce à des prêts de financeurs. Elle finance aussi des frais de fonctionnement comme les canons du bail et les frais d’entretien du lieu de vie grâce aux redevances de chaque foyer habitant.
• Chaque foyer finance les investissements de son habitat individuel grâce à ses ressources financières (détaillées plus haut). Ils financent aussi les frais de fonctionnement de leurs propres charges et les cotisations de l’association d’habitant·es grâce à leurs revenus.

Modèle financier avec le bail réel solidaire

Dans le cas d’un hameau léger dans un montage avec un bail réel solidaire :

• L’Office Foncier Solidaire finance les principaux investissements du hameau léger (études en amont, aménagement du terrain et en option le bâtiment commun). En retour, elle reçoit le prix d’achat des baux réels solidaires et les redevances mensuelles des foyers habitants.
• Le collectif regroupé en association syndical libre finance des frais de fonctionnement comme les frais d’entretien du lieu de vie grâce aux cotisations de chaque foyer habitant.
• Chaque foyer finance les investissements de son habitat individuel grâce à ses ressources financières (détaillées plus haut). Ils financent aussi les frais de fonctionnement de leurs propres charges et les cotisations de l’association syndical libre grâce à leurs revenus.

Variantes de modèles financiers d’un hameau léger

Voici 3 exemples de modèle financier d’un hameau léger avec 12 foyers. Ceci sont des ordres de grandeur qui permettent d’illustrer les principes mais peuvent varier de manière significative d’un projet à l’autre.

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Les investissements personnels et les charges de fonctionnement dans l’habitat individuel ne sont pas prises en compte.

Exemples de projets de hameau léger

Pour finir, voici 3 exemples de projet de hameaux légers qui vous permettront de voir en pratiques les différents montages juridiques et financiers :

• Le hameau léger du Placis est sur un modèle bail emphytéotique et dont les espaces communs ont été financés par le collectif.
• Le hameau léger de Commana est sur un modèle bail emphytéotique et dont les espaces communs ont été financés par la mairie.
• Le hameau léger de Binic-Étables-sur-Mer est sur un modèle bail réel solidaire et dont les espaces communs sont financés par l’office foncier solidaire.