Étudier la faisabilité réglementaire

Prérequis

Si vous consultez cette action, c’est que vous avez probablement identifié un terrain pour installer votre projet de hameau léger. Si ce n’est pas le cas, nous vous recommandons de consulter les actions du module Chercher un lieu adapté pour vous aider.

De plus, nous vous recommandons de de consulter l’action Découvrir le cadre réglementaire de l'habitat réversible de la phase 0 de ce parcours. Nous y abordons plusieurs notions de base sur le cadre réglementaire de l’habitat réversible et du hameau léger qui sont nécessaires à la lecture de l’action dans laquelle vous êtes actuellement.

Lien avec nos autres supports

Le contenu de cette action reprend des éléments d’autres supports que nous avons précédemment publiés, notamment :

• les sections S3M1 : Assimiler le cadre réglementaire et les enjeux et S3M2 : Définir son rapport au cadre réglementaire de notre MOOC S’installer en habitat réversible,
• les chapitres 7 “Assimiler le cadre et les enjeux réglementaires” et 8 “Définir son rapport au cadre réglementaire” de notre Livre Habiter Léger.

Si vous avez déjà consulté l’une des ces ressources, vous retrouverez des éléments que vous avez déjà pu lire.

Connaître les acteur·ices et documents de l’urbanisme

Les acteur·ices de l’urbanisme

Un projet de hameau léger traverse plusieurs niveaux d’acteur·ices de l’urbanisme :

• les élu·es fixent les orientations politiques locales,
• les technicien·nes traduisent ces orientations dans les documents réglementaires,
• l’administration vérifie que les règles sont respectées,
• à cela s’ajoutent des services de contrôle et de conseil comme les services instructeurs d’urbanisme, le SPANC, les services de l’État ou encore les structures d’accompagnement.

Comprendre cet écosystème permet de savoir à qui parler, à quel moment, et sur quel sujet.

Le bon réflexe n’est pas seulement de “demander une autorisation”, mais de construire une lecture partagée du projet avec les personnes qui auront un rôle de décision, d’instruction ou d’avis. Cette étape est aussi relationnelle : plus les acteurs du territoire comprennent l’intention du projet, plus il devient possible de lever les blocages et d’identifier des pistes réalistes.

Les documents d’urbanisme

Le cadre national est posé par le Code de l’urbanisme, mais les règles concrètes viennent surtout des documents locaux.

• Le Code de l’urbanisme regroupe les textes de loi et les décrets qui s’appliquent à l’échelle nationale. Il est à la fois très complet mais aussi très large, laissant la place à des précisions locales dans d’autres documents. L’application du Code de l’urbanisme peut nécessiter des jurisprudences pour éclaircir des interprétations litigieuses.
• La déclinaison locale des règles se trouve dans :
  • le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT),
  • puis les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) ou Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi),
  • quand il n’y a pas de PLU, on peut trouver une carte communale (CC), et s’il n’y a rien, c’est uniquement le RNU (règlement national d’urbanisme) qui s’applique.

Environnement, architecture et paysage

La faisabilité réglementaire d’un hameau léger ne se limite pas aux seules règles d’urbanisme : elle doit aussi prendre en compte les enjeux environnementaux, paysagers et patrimoniaux du terrain.

Selon les sites, le document d’urbanisme local peut déjà intégrer des protections spécifiques, comme des :

• obligations réelles environnementales (ORE),
• des orientations d’aménagement et de programmation (OAP),
• des prescriptions concernant certains arbres, haies bocagères et cours d’eau.

À une échelle plus large, d’autres cadres peuvent s’appliquer, comme :

• schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux (SDAGE) : lorsque le projet concerne un cours d’eau ou une nappe (voir avec la DDTM),
• arrêtés préfectoraux : qui imposent des règles au cas par cas,
• zones humides : selon fonctionnalités écologiques, un projet peut s’envisager (voir avec la DDTM),
• sites Natura 2000 : préconisations à respecter, mais projet possible,
• zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF) : pas contraignante,
• secteurs soumis à la loi Littoral : n’interdisent pas toujours le projet, mais demandent une analyse fine et un dialogue avec les services de l’État (voir avec la DDTM),
• étude d’impact et dossier loi sur l’eau : les hameaux légers sont généralement en dessous des seuils demandés.

Pour le patrimoine paysager et architectural, il faut aussi vérifier la présence de :

• parcs naturels régionaux (PNR), parcs ou réserves,
• de sites classés ou inscrits, de monuments historiques et de leurs périmètres de protection :
  • protection dans le périmètre pour les sites,
  • protection dans un rayon de 500m pour les monuments (sauf exceptions) et prendre en compte la zone de covisibilité (à l’oeil nu, depuis des zones accessibles au public) :
    • ou si le projet est visible depuis le monument
    • ou si le projet ET le monument sont visibles simultanément
• des prescriptions archéologiques : avec une fouille préliminaire et fouille plus poussée (si la première le justifie) si les autorités s’emparent du sujet.

Dans tous les cas, une vérification sur les sites de référence et auprès des services compétents permet d’anticiper les contraintes et d’évaluer si le projet peut s’inscrire harmonieusement dans son environnement.

📝 Conseil pratique : Où s’informer ?
- atlas.patrimoines.culture.fr
- zones-humides.org
- geoportail.gouv.fr
- geoportail-urbanisme.gouv.fr
- sites des DREAL, DDTM, région, département, communauté de commune et commune
- notre webinaire sur le cadre légal disponible dans la boîte à outil en bas de page

Où trouver les documents qui s’appliquent sur votre terrain ?

Pour connaître les règles applicables à votre terrain, commencez par rechercher le PLU, le PLUi ou la carte communale sur internet (Géoportail de l’urbanisme), sur le site de la mairie. Si la commune fait partie d’une intercommunalité, le PLUi se consulte généralement sur le site de l’intercommunalité. Vous pouvez également demander ces documents en mairie.

Vous pouvez aussi consulter l’Observatoire des territoires pour vérifier si la commune est concernée par une loi spécifique, comme la loi Littoral ou la loi Montagne.

Pour un niveau de précision supplémentaire, le certificat d’urbanisme est utile : il indique les règles à la date de la demande et sécurise la situation pendant 18 mois, sans constituer une autorisation de construire (ce n’est pas une autorisation de projet).

📝 Conseil pratique : Il peut y avoir un enjeu stratégique à cette collecte de documents d’urbanisme. Si votre projet de hameau léger est encore en réflexion et que vous ne souhaitez pas le présenter trop tôt, nous vous recommandons de consulter les ressources en ligne afin de mieux vous préparer à présenter votre projet à une collectivité dans un second temps. À l’inverse, demander en mairie un document d’urbanisme ou demander un certificat d’urbanisme pourra vous amener à répondre à la curiosité de la commune sur vos motivations.

Confronter le document d’urbanisme (PLU(i) ou autre) à votre projet

L'une des premières choses à faire quand vous trouvez un terrain est de consulter le document d’urbanisme en vigueur sur la commune du terrain que vous avez identifié.

Dans le cas d’un PLU(i), vous trouverez :

• le rapport de présentation permet de comprendre les principaux enjeux du territoire,
• le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) décline le diagnostic en grands objectifs. La notion d’habitat léger peut déjà y apparaître,
• la carte de zonage (ou règlement graphique) permet de savoir quelles règles s’appliquent sur chaque parcelle,
• le règlement définit ce qui est autorisé ou non dans chaque zone, par exemple :
  • la destination,
  • le volume des constructions,
  • la distance entre les habitations,
  • la distance avec la voie publique,
  • les pentes de la toiture,
  • ou les couleurs des murs… ;
• les Orientations d’Aménagement Programmatiques (OAP) sont des zooms sur certains secteurs et précisent les règles qui ne s’appliqueront nulle part ailleurs que sur ce projet.
• etc.

N’oubliez pas que le PLU doit être conforme au SCoT qui s’applique à une plus grande échelle. Si vous voulez modifier un PLU ou une CC, il faut quand même respecter (ou modifier) le SCoT.

Bien lire un PLU(i)

• Attention aux déclinaisons locales avec des petites lettres supplémentaires : Ua, Ub, Uc, chaque lettre désigne une variante du règlement. Ces lettres n’ont pas le même sens d’un PLU(i) à l’autre ;
• Même en zone constructible, on ne peut pas construire ce que l'on veut, la nature des bâtiments autorisés est précisée dans le règlement (certaines zones sont constructibles uniquement pour des bâtiments industriels, commerciaux…) ;
• Attention en zone N, la déclinaison Nl (terrain de loisir) n’autorise pas forcément l’installation d’habitats réversibles mais parfois seulement la possibilité de mettre une tente, il faut bien lire le règlement ;
• Et inversement, en zone N ou A on peut parfois construire en respectant des conditions très précises comme dans les STECAL (secteur de taille et de capacité d’accueil limitées).

Il faut se rapporter au règlement écrit pour interpréter la réglementation de chaque zone. Si certains aspects du règlement ne correspondent pas à votre projet, vous pouvez faire évoluer votre projet ou demander à la commune de faire évoluer le document en vigueur (s’il s’agit d’un PLU(i) ou d’une carte communale).

🗣 Julia et Vincent du hameau léger des Cabanes Inspirées : “Nous allons nous installer dans le cadre d’un STECAL. Notre retour d’expérience est que c’est une démarche longue (2 ans) et qui nécessite beaucoup d’implication et d’investissement dans les sujets d’urbanisme. Nous avons eu beaucoup d’échanges avec les différents acteurs du territoire pour étudier les différentes pistes possibles pour notre installation.”

Définir le cadre réglementaire pour son projet

Obtenir les autorisations pour installer un projet de hameau léger nécessite de la patience, de la flexibilité pour adapter son projet, des connaissances ou de l’accompagnement, le soutien des mairies, des services techniques, des administrations…

Voici les points à vérifier pour définir si le foncier identifié permet l’installation du projet :

• Destination et sous-destination : Quels est le(s) zonage(s) du terrain ? Que peut-on installer ou non ?
• Implantation par rapport aux voies et emprise publique : Doit-on respecter une distance avec l'espace publique ?
• Implantation par rapport aux limites séparatives : Doit-on respecter une distance avec les autres parcelles à côté ?
• Densité / Emprise au sol : Doit-on respecter une densité d'implantation ? Doit-on respecter une emprise au sol maximale ?
• Hauteur : Quelle est la hauteur limite pour des bâtiments ?
• Matériaux : Doit-on respecter un rendu esthétique particulier ? Des matériaux ? Des couleurs ?
• Toiture : Doit-on respecter une pente de toiture ? Un type de toiture ? Des couleurs de toiture ?
• Autres règles : Doit-on respecter des règles spécifiques ? Exemples :- nombre de place de parking min.- obligation de se raccorder aux réseaux...

Le terrain identifié permet l’installation du projet

Les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs et constructions réversibles destinées à l’habitat (dans le cas d’un BRS) peuvent être installées soit sur des terrains constructibles, soit dans des STECAL créés à cet effet.

S’installer sur un terrain constructible est l’option la plus simple mais aussi la plus coûteuse, ce qui augmentera le prix d’un loyer auprès d’une collectivité ou d’un privé. De plus, le prix du foncier devrait encore augmenter avec la mise en œuvre de politiques visant à limiter l’artificialisation des sols qui vont réduire drastiquement le nombre de terrains à bâtir.

En dehors des terrains constructibles, les autres types de zones où l’habitat réversible peut être explicitement autorisé sont les fameux STECAL. Il en existe très peu en France pour le moment.

🗣 Hameaux Légers : Début 2021, soit plus de 6 ans après la loi ALUR, nous en avons dénombré seulement une dizaine, qui ont tous été créés pour répondre à des demandes spécifiques liées à un projet, et non par anticipation du besoin par les collectivités.

Voici les contextes possibles pour installer un projet de hameau léger :

• PLU et PLUi
  • Zones urbanisées (U) autorisant l'habitat
  • Zones à urbanisées (AU) autorisant l'habitat
  • STECAL autorisant l'habitat et les résidences démontables
• Carte communale
  • Zones constructible (C) autorisant l'habitat et les résidences démontables
• Absence de document d’urbanisme (le RNU s'applique)
  • Dans les parties déjà urbanisées, consulter le service d'urbanisme.

Le terrain identifié demande une modification du document d’urbanisme

Si vous avez déjà un projet mais que vous n’avez pas la possibilité de le réaliser sur un terrain constructible ou sur un STECAL existant, vous pouvez essayer d’obtenir de la collectivité qu’elle modifie son document d’urbanisme, par exemple pour créer un STECAL, ou qu’elle sollicite une dérogation au principe de constructibilité limitée si la commune n’a pas de document d’urbanisme.

Ces procédures peuvent être longues (minimum un an), et que vous n’aurez aucune garantie que la procédure aboutisse favorablement. En effet, la mairie n’est pas obligée de donner suite à votre demande, il est donc nécessaire qu’elle soutienne le projet. Par ailleurs, même si la commune soutient le projet, l’intercommunalité (si elle a la compétence urbanisme) et les services de l’État (DDT ou DDTM) peuvent s’y opposer s’ils estiment que la demande ne respecte pas le Code de l’urbanisme.

Pour convaincre les élu·es, les services d’urbanisme et l’administration d’autoriser votre projet sur un terrain normalement non constructible, il vous faudra développer de bonnes relations avec ces institutions et bien connaître les procédures applicables suivant votre situation.

📖 Constructibilité limitée : Le principe de constructibilité limitée interdit, dans les communes non dotées d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme tenant lieu ou d’une carte communale, les travaux et constructions effectués en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune.

📝 Conseil pratique : Même si vous n’avez pas encore de projet clair, n’hésitez pas à écrire à la mairie ou à prendre rendez-vous avec les élu·es pour les sensibiliser à ce sujet, encore plus si le PLU est en création ou en révision. Cela facilitera la tâche des futurs porteurs de projet, merci pour eux !

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Pour faire évoluer le règlement d’un terrain, plusieurs procédures sont possibles en fonction du document d’urbanisme applicable et du zonage du terrain :

• La commune est couverte par un PLU ou un PLUI :
  • Le terrain est constructible mais le règlement ne permet pas de réaliser le projet
    • Zone U ou 1AU
    • Action : Modification du règlement ou création d'une OAP (Orientation d'Aménagement et de Programmation).
    • Procédure : Modification ou révision du PLU(i).
  • Le terrain est classé agricole ou naturel
    • Zone A ou N
    • Action : Création d'un STECAL (sous réserve de compatibilité avec le SCOT)
    • Procédure : Modification ou révision du PLU(i), après avis de la CDPENAF.
  • Le terrain est prévu pour l'urbanisation à long terme
    • Zone 2AU
    • Action : Ouverture de la zone à l'urbanisation (sous réserve de compatibilité avec le SCOT)
    • Procédure : Modification ou révision du PLU(i).
• La commune est couverte par une carte communale.
  • La parcelle n'est pas constructible
    • Zone NC ou N
    • Action : Transformation en zone constructible (sous réserve de compatibilité avec le SCOT)
    • Procédure : Révision de la carte communale ou création d'un PLU(i).
• La commune est soumise au règlement national d’urbanisme.
  • La parcelle est située hors des zones urbanisées
    • Action : Demander une dérogation.
    • Procédure : Demande de dérogation au principe de constructibilité limitée.

📝 Conseil pratique : Pour trouver les communes qui créent ou révisent leur document d’urbanisme, tapez « [département] + état d’avancement des documents d’urbanisme » dans un moteur de recherche, il y a souvent des cartes ou des listes à jour sur le site de la préfecture.

Le terrain identifié est dans un autre contexte

Dans le contexte d’une installation en habitat réversible hors de la charte hameau léger, vous pouvez consulter nos autres ressources que nous avons précédemment partagés :

• les sections S3M1 : Assimiler le cadre réglementaire et les enjeux et S3M2 : Définir son rapport au cadre réglementaire de notre MOOC S’installer en habitat réversible,
• les chapitres 7 et 8 “Assimiler le cadre et les enjeux réglementaires” de notre Livre Habiter Léger.

Facteur de réussite et d’échec

Un hameau léger ne se monte pas seulement avec une bonne intention : il faut un cadre réglementaire compatible, des interlocuteur·ices identifiés, et parfois une stratégie de modification du document d’urbanisme. Voici quelques facteurs de réussites et d’échec pour faciliter l’installation d’un proje :

Facteurs de réussite

• Le projet comporte des activités économiques, notamment agricoles ou artisanales, justifiant l’installation hors des zones urbanisées.
• La zone était déjà prévue pour être urbanisée (ancienne zone constructible déclassée ou zone « 2AU », prévue pour l’urbanisation à long terme).
• Le projet est fortement soutenu par la collectivité.
• Le terrain est situé à proximité immédiate d’une zone urbanisée (bourg ou hameau).
• Des réseaux, notamment d’eau, sont déjà présents sur le terrain ou à proximité.
• La collectivité est en cours de création ou de révision de son document d’urbanisme, qui a lieu en moyenne tous les 10 ans.

Facteurs d’échec

• Le terrain est situé en zone de risques naturels (inondations, glissement de terrain, incendies). Pour le savoir, consulter le PPR (plan de prévention des risques) s’il existe, en mairie ou sur le site de la préfecture. Si un tel document n’existe pas, vous pouvez consulter l’Atlas des zones inondables ou les données de Géorisques.
• Le terrain est situé dans une zone sensible sur le plan écologique, notammentles sites classés réserves naturelles, zones Natura 2000, ZNIEFF (zones naturelles d’intérêt écologique, faunistique et floristique). Pour le savoir, consultez les données du site Géoportail.
• De même, les zones humides doivent être évitées, car elles jouent un rôle clé dans les écosystèmes. Pour le savoir, consultez le site Zones humides.
• Le terrain est situé hors des zones déjà urbanisées et soumis à la loi Littoral ou à la loi Montagne.
• Le terrain n’est pas accessible aux pompiers. En cas de doute, vous pouvez contacter le SDIS (service départemental d’incendie et de secours) pour lui poser la question.

Votre projet est-il faisable ?

À la fin de cette action, vous devez savoir dans quelle faisabilité réglementaire votre projet peut se faire sur l’opportunité foncière que vous avez identifié.