Étudier la faisabilité économique

Partir d’un budget initial

Cette action fait suite à l’action Faire un premier budgfet prévisionnel de la phase “Émergence du collectif et du projet” qui vous permet de construire une première estimation collective.

Si nous reprenons la frise d’évolution du budget d’un hameau léger, nous sommes à l’étape de conception, quand un ou plusieurs lieux sont envisagés :

Le premier budget de l’émergence du projet constitue votre base de travail. L’idée ici n’est pas de repartir de zéro, mais de préciser chaque poste en fonction du terrain identifié.

Concrètement, vous allez reprendre votre budget et vous poser ces questions : “Qu’est-ce que ce terrain change dans mes coûts ? Est-ce que mon projet est viable économiquement si je le fait sur ce terrain ?”

📝 Exemple : Un terrain isolé sans réseaux va fortement augmenter les coûts de raccordement, contrairement à un terrain déjà viabilisé, dans le cas d’une volonté de se raccorder aux réseaux.

Affiner les frais liés au foncier

Si vous consultez cette action, il est fort probable que vous avez pour projet un hameau léger en bail emphytéotique. Le hameau léger en bail réel solidaire étant lié à un office foncier solidaire, c’est cet office qui détermine le foncier et porte les coûts d’aménagement. Pour pour plus de précision, vous pouvez consulter l’action Découvrir le montage juridique et financier d’un hameau léger.

Pour un hameau léger en bail emphytéotique, deux grandes situations existent :

1. Le terrain identifié appartient à une collectivité (ex : commune) ou à un acteur privé et vous pouvez le louer en bail emphytéotique. Dans ce cas, il faut intégrer les frais de notaire pour la rédaction du bail. Pour cela vous pouvez vous aider de la ressource : Coût d’un bail emphytéotique.
2. Le terrain est à vendre. Dans ce cas, afin de respecter la charte du hameau léger (dissociation de la propriété du foncier et du bâti), vous devrez :
   1. Acheter le terrain via une structure non lucrative (ex : coopérative). Il faut intégrer les frais d’achat d’un terrain et les frais de notaire associés.
   2. Signer un bail emphytéotique entre cette structure non lucrative et l’association d’habitant·es afin de sécuriser les habitant·es qui vivent sur le lieu sans en être propriétaire. Comme dans le cas 1, il faut intégrer les frais de notaire pour la rédaction du bail.

Ces coûts peuvent représenter une part importante du projet, mais restent souvent plus faibles que l’aménagement.

Intégrer les coûts d’aménagement du terrain

C’est souvent ici que les écarts apparaissent entre un projet “sur le papier” et la réalité.

Voici les point à analyser pour avoir une vue d’ensemble du coût de l’opportunité foncière :

• Études : géotechnique, infiltration, voire étude faune flore (si nécessaire), assainissement, etc.
• Géomètre : si nécessaire .
• Maîtrise d’oeuvre : paysagiste, architecte, etc.
• Intervant·es : bureau de contrôle et le coordinateur SPS (si nécessaires).
• Assurances : dommage-ouvrage (DO), tout risque chantier (TRC), etc.
• Terrassement : Même léger, il dépend de la pente, du sol et de l’accessibilité.
• Dépollution : À prévoir si le terrain a un historique industriel ou agricole à risque.
• Voiries et stationnements : Création d’accès, chemins, zones de parking.
• Réseau d’eau potable : Création, extension ou raccordement, sauf en cas d’autonomie.
• Assainissement : Deux options principales :
  • Raccordement au réseau collectif (avec taxe type PFAC = Participation financière assainissement collectif)
  • Assainissement non collectif (ex : phytoépuration)
• Réseau électrique : Création, raccordement ou extension, sauf en cas d’autonomie.
• Télécommunications : Création, extension ou raccordement, sauf en cas d’autonomie.
• Mobilier d’aménagement : Éclairage, bordures, signalétique, espace de collecte des déchets ...
• Sécurité incendie : Mise en conformité (exemple : par l’ajout d’un point eau incendie ou d’une réserve) si le foncier est éloigné des systèmes existants.
• Plantations

📝 Exemple : Un terrain peu cher mais sans réseaux peut devenir plus coûteux qu’un terrain plus cher déjà équipé.

Ajuster le budget de fonctionnement

Au-delà de l’investissement initial, le terrain influence aussi les charges régulières. Le principal élément à intégrer est le montant du loyer du bail emphytéotique. Ce coût impacte directement l’accessibilité financière pour les habitant·es.

Affiner les ressources disponibles

Dans ce contexte d’étude d’un terrain, c’est l’occasion de mettre à jour les sources de financement pour financer le projet de hameau léger. Parmi les sources de financement possibles, vous pouvez actualiser les informations :

• Patrimoine et recettes des membres du collectif : Ce patrimoine et ces recettes ont-t-ils évolué depuis ?
• Institutions publiques : Les institutions du territoire peuvent-elles financer en partie le projet de hameau léger ?
• Financement privé : Des acteurs locaux peuvent-ils financer en partie le projet de hameau léger ?
• Banques : Avez-vous pu rencontrer des banques depuis l’émergence du collectif ?
• Love money : Avez-vous pu sonder l’entourage du collectif ?

Évaluer la viabilité économique

À ce stade, vous pouvez croiser les éléments du budget d’un projet de hameau léger dans le contexte de cette opportunité foncière :

• Les dépenses d’investissement sont-elles toujours couvertes par les recettes d’investissement ?
• Quel est le montant du loyer mensuel pour couvrir les investissements ? Le projet est-il financièrement accessible pour le groupe ?
• Les coûts sont-ils cohérents avec votre vision ?
• Certains postes peuvent-ils être optimisés ou mutualisés ?

Votre projet est-il faisable ?

À la fin de cette action, vous devez savoir dans quelle faisabilité économique votre projet peut se faire sur l’opportunité foncière que vous avez identifié.