Coût d’un bail emphytéotique

Principe général

Les frais d’acte d’un bail emphytéotique comprennent :

• Ce qui revient à l’État/administrations publiques :
  • la TPF (taxe de publicité foncière) ;
  • les droits d’enregistrement au service de la publicité foncière (SPF) ;
  • la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) ;
• Ce qui revient au notaire :
  • les débours au titre des formalités (demande de pièces : états civils, note d’urbanisme, état hypothécaire extrait cadastral, etc) ;
  • les émoluments au titre de la rédaction de l’acte (rémunération du notaire pour rédiger, dont le montant est fixé par décret).

Exonérations d’impôts et taxes pour les projets d’aménagement “d’utilité publique”

Lorsque qu’un projet est d’utilité publique, les frais de bail emphytéotique sont allégés, avec la suppression de la TVA et la suppression de la TPF.

⚠️ MAIS la réalisation d’un projet de “hameau léger” ne peut pas être qualifiée d’utilité publique selon notre association Hameaux Légers :

• les ouvrages ne sont pas le support de l’exerce d’une mission de service public (mission remplie par l'administration ou sous sa responsabilité dans le but de satisfaire l'intérêt général) ;
• un hameau léger dessert un intérêt privé : celui de votre association d’habitant·es ; permettre à ses membres d’habiter ;
• l’utilité publique implique l’exercice d’une mission de service public. Il ne peut y avoir de service public que si l'activité présente un intérêt général et qu'elle est rattachée organiquement à une personne publique. Votre association ne dépend pas de la commune mais bien de ses membres qui sont seul·es souverain·nes. Lorsque que la commune réalise un lotissement sur son territoire, elle agit comme un opérateur de droit privé et sur son domaine privé ;
• enfin, un projet d’utilité publique implique le respect des règles relatives aux marchés publics et à la mise en concurrence.

Cadre légal du bail emphytéotique

Selon l’article L451-1 du Code rural et de la pêche maritime

« Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »

Selon l’article L451-13 du Code rural

« (...) l'acte constitutif de l'emphytéose est assujetti à la taxe de publicité foncière (I) et aux droits d'enregistrement (II) aux taux prévus pour les baux à ferme ou à loyer d'une durée limitée. (...) »

Selon Article L102-1 du Code de l'urbanisme

« L'autorité administrative compétente de l'Etat peut qualifier de projet d'intérêt général tout projet d'ouvrage, de travaux ou de protection présentant un caractère d'utilité publique et répondant aux deux conditions suivantes :  (…) »

Suite de l’article L102-1 du Code de l'urbanisme

1° Etre destiné à la réalisation d'une opération d'aménagement ou  d'équipement, au fonctionnement d'un service public, à l'accueil et au logement des personnes défavorisées ou de ressources modestes, à la protection du patrimoine naturel ou culturel, à la prévention des risques, à la mise en valeur des ressources naturelles, à l'aménagement agricole et rural ou à la préservation ou remise en bon état des continuités écologiques ;

2° Avoir fait l'objet :

a) Soit d'une décision d'une personne ayant la capacité d'exproprier, arrêtant le  principe et les conditions de réalisation du projet, et mise à la disposition du public ;

b) Soit d'une inscription dans un des documents de planification prévus par les lois et règlements, approuvéepar l'autorité compétente et ayant fait l'objet d'une publication.

Calculer le montant des frais de notaire d’un bail emphytéotique

Méthode de calcul

Les frais relatifs à la rédaction du bail emphytéotique sont les droits d’enregistrement au service de la publicité foncière (SPF), la taxe de publicité foncière (TPF), la TVA (Service de Publicité Foncière)

*Canons cumulés = montant total des canons versés durant le bail.
**Entre 0€ et 30k€ de canons cumulés, le taux varie, au delà, il vaut 0,922% (voir détails dans la partie suivante).

Cas pratique

Le hameau léger du Placis a signé un bail emphytéotique de 80 ans à 5 000€ annuels de canon emphytéotique, avec 500€ de débours engagés par le notaire.

Les canons cumulés s’élèvent à 80 x 5 000€ = 400 000€, donc le taux des émoluments (pour un montant de plus de 30 000€, voir les détails plus bas) est de 0,922%.

Coût total du bail emphytéotique du Hameau du Placis :

• 7 173€ = sous-total sans TVA
  • 2 985€ pur l’Etat
    • 125€ (droits d’enregistrement SPF)
    • 2 860€ = 0,71498% x 400 000€ (TPF)
  • 4 188€ pour le notaire
    • 500€ (débours)
    • 3 688€ = 0,922% x 400 000€ (émoluments)
• 1 435€ = TVA = 20% x sous-total sans TVA
• 8 608€ = Total TTC

Ainsi le coût du bail emphytéotique du Hameau du Placis était de 8 608€, payables à rédaction du bail, dont 2 985€ pour l’état, 3 688€ de rémunération pour le notaire, 500€ de remboursements de frais (débours) du notaire.

📝 Conseil pratique : Afin de calculer facilement le coût d’un bail emphytéotique, servez-vous du simulateur que nous avons créé. Il vous suffit d’entrer dans le montant cumulé des canons et vous obtenez une valeur estimative à payer à la rédaction du bail emphytéotique.

Détails du calcul

TPF (taxe de publicité foncière)

Principe

Selon l’article 742 du COde Général des Impôts (CGI)

« Les baux à durée limitée d'immeubles faits pour une durée supérieure à douze années, à l'exception de ceux mentionnés à l'article 1048 ter, sont soumis à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 %.Cette taxe est liquidée sur le prix exprimé, augmenté des charges imposées au preneur, ou sur la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges. Elle est due sur le montant cumulé de toutes les années à courir »

À cette TPF s’ajoute le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement, portant le taux global à 0,71498% (article 1647 du CGI).

Le débiteur de la TPF est le preneur.

Exception

Si le bail emphytéotique concourt à la production d’immeubles, il est assujetti, sur option à la TVA selon les règles applicables aux baux à construction, et par suite exonéré de la TPF (743 du CGI).

Les baux emphytéotiques administratifs conclus par les collectivités territoriales, leurs groupements ou leurs établissements publics et les baux emphytéotiques hospitaliers sont passibles du droit fixe des actes innomés : 125€. Il en est de même pour les baux emphytéotiques administratifs conclu par l’Etat ou certains de ses établissements publics en vue de la restauration, la réparation ou la mise en valeur de leurs biens immobiliers. (articles 680 et 1048 ter du CGI).

Droits d’enregistrement

Acte constitutif

Selon l’article 739 du CGI :

« Les actes constatant des baux à durée limitée d'immeubles, de fonds de commerce ou de clientèles sont assujettis à un droit fixe de 25 € lorsque l'enregistrement en est requis par les parties. »

Cession, résiliation

Selon l’article 738, 1° du CGI :

« Sont enregistrées au droit fixe de 125 € :

1° Les cessions, subrogations, rétrocessions et résiliations de baux à durée limitée de biens de toute nature »

Débours

Ils sont estimés selon les dossiers et les pièces à obtenir entre 300€ et 500€

Emoluments

Sur la somme retenue pour les besoins de la publicité foncière (Numéro 77 du tableau 5 de l’article annexe 4-7 du Code de commerce. - C. corn., art. A. 444-103, 4°) c’est à dire sur le montant total des loyers, augmenté des charges et éventuellement, le tarif est le suivant :

• De 0 à 6 500€ : 3,353 %
• De 6 500 € à 17 000€ : 1,844 %
• De 17 000 € à 30 000€ : 1,257 %
• Au-dessus de 30 000€ : 0,922 %