Des écohameaux en bail réel solidaire
Nous poursuivons notre engagement dans l’habitat abordable, écologique et participatif en nous associant à la Coopérative Immobilière de Bretagne (CIB), pour développer des écohameaux en Bail Réel Solidaire (BRS) en complément du montage initial en Bail Emphytéotique !
1) Un modèle initial non reconnu par les banques
Depuis 2019, Hameaux Légers développe des projets en Bail Emphytéotique (BE) de longue durée : des collectifs d’habitant·es peuvent installer des habitats de manière pérenne sur un terrain communal en location.
Ce modèle non spéculatif repose sur la dissociation du sol et du logement permise par l’installation d’habitats démontables ou déplacables, dont les ménages sont propriétaires sans avoir à acheter le terrain.
Cependant, l'aspect démontable ou déplaçable de ces habitats implique leur qualification en tant que "mobilier", ce qui empêche l’accès au crédit bancaire "immobilier" et complique donc le financement. Il reste possible de financer son logement grâce à un apport personnel, familial, ou un crédit à la consommation sur une période maximale de douze ans ans, mais l'accessibilité financière des projets de hameaux légers s’en trouve restreinte, surtout pour des logements familiaux construits par des professionnels.
2) Le Bail Réel Solidaire : un modèle plus accessible
Pour faciliter l'accès au crédit immobilier et le financement de logements, Hameaux Légers s’est intéressé au modèle du Bail Réel Solidaire (BRS) : une solution pérenne et sécurisée qui respecte les principes fondamentaux de la charte des hameaux légers.
Fonctionnement du BRS
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif qui existe depuis 2016 afin de faciliter l’accès à la propriété de logements abordables de manière durable dans le temps, en s’appuyant sur des Organismes Fonciers Solidaires (OFS), à but non lucratif et agréé par l’État.
- Un montage qui repose sur la dissociation du foncier et du bâti : L’OFS achète le terrain et finance son aménagement grâce à des prêts à long terme. Les habitant·es deviennent propriétaire de leur logement et versent une redevance mensuelle à l’OFS pour couvrir le coût du terrain aménagé.
- Un dispositif du logement social : le BRS est considéré comme relevant du logement social et doit être signé avec des ménages respectant les plafonds de ressource (87% des ménages éligibles).
- Un outil pérenne et sécurisé : le BRS ne peut concerner que des résidences principales. En cas de départ, la revente est plafonnée et la plus value ne peut dépasser l’indexation (pas de spéculation possible). En cas de difficultés à revendre, l’OFS peut garantir le rachat.
Avantages du BRS
Le montage de hameaux légers en Bail Réel Solidaire permet :
- Une diversité de type d’habitats : le BRS est mécanisme prévu par la loi pour dissocier le foncier du bâti, ce qui permet un montage non spéculatif sans avoir besoin que l’habitat soit nécessairement mobile ou démontable ; il est ainsi possible d’installer des habitats fixes, qualifiés d’immobiliers, tout en conservant les principes de l’habitat réversible (non imperméabilisation des sols grâce aux plots ou vis de fondation). Le BRS est toutefois compatible avec des habitats mobiles ou démontables, et porte dans ce cas là uniquement sur le terrain aménagé et les espaces communs.
- Un accès au crédit immobilier : le BRS est un modèle reconnu par plusieurs banques (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’Épargne) et il est ainsi possible d’accéder à un crédit immobilier pour un habitat fixe, ainsi qu’au prêt à taux zéro (PTZ), sous condition d’éligibilité. Dans le cas d’un habitat démontable ou mobile, il reste possible d’accéder au crédit immobilier pour la quote-part des espaces communs, ce qui simplifie beaucoup leur financement.
- Une TVA réduite à 5,5% pour certaines opérations du dispositif grâce à la qualification de logement social : le BRS, conditionné au respect de plafonds de ressource (87% des ménages éligibles), est considéré comme relevant du logement social. Il donne un avantage fiscal qui permet de réduire de près de 15% le coût global des projets !
- Des coûts du foncier aménagé lissés sur une longue durée : la Banque des Territoires finance l’acquisition et la viabilisation de terrains par des OFS grâce à des prêts de 60 à 80 ans indexés sur le livret A, ce qui permet de lisser ces coûts sur du très long terme.
Principales évolutions par rapport au montage initial
Nous remercions chaleureusement le cabinet TH Avocats, experts de l’action foncière et aménagement ainsi que dans les montages immobiliers innovants, qui nous a accompagnés dans le cadre d’un mécénat de compétences.
Nous tenons également à remercier les nombreux partenaires qui nous ont permis d’avancer sur cette voie : les services du ministère et de la DREAL Bretagne, la Banque des Territoires, Pascal Masson, les services de la Région Bretagne, le Crédit Agricole, la Fondation pour le Logement des Défavorisés, et bien sûr la Coopérative Immobilière de Bretagne.
3) Un partenariat avec la Coopérative Immobilière de Bretagne
Après avoir un temps pensé créer son propre Office Foncier Solidaire, Hameaux Légers a choisi de s’associer avec un OFS existant porté sous forme de SCIC par une structure partenaire partageant nos valeurs pour mettre en oeuvre les premiers projets en BRS : la Coopérative Immobilière de Bretagne.
Celui-ci soutient déjà des projets de hameaux légers via son fonds de dotation Kernae, et dédie également 3% de son chiffre d'affaires chaque année à l’accession sociale à la propriété, la rénovation de l’habitat et les associations d’intérêt général. Le groupe ne distribue pas de dividendes à ses actionnaires mais redistribue ses bénéfices sur le territoire, à travers ses missions sociales (avances de subventions, prêts à taux zéro…).
En 2025, plusieurs projets de hameaux légers en BRS sont lancés dans les communes suivantes :
- Binic-Étables sur Mer (22)
- Elliant (29)
- Guichen Pont-Réan (35)
- Plouër-sur-Rance (22)
- Saint-Quay Perros (22)
La gouvernance de ces projets est participative, avec un comité incluant des représentant·es de chaque partie prenante : la commune, Hameaux Légers, l’OFS et les habitant·es.
Ce partenariat avec la Coopérative Immobilière de Bretagne nous permet de franchir une nouvelle étape dans le développement des hameaux légers, en offrant une solution à la fois viable et abordable pour permettre à un public de plus en plus large d’habiter de manière écologique et solidaire !
Une nouvelle alternative aux modèles de logements traditionnels, mais aussi l’occasion de se lancer dans un projet écologique, solidaire, et vivant pour nos territoires !