Définir les critères de recherche d’un terrain

Lien avec nos autres supports

Le contenu de cette action reprend des éléments d’autres supports que nous avons précédemment publiés, notamment :

• la section S1M2 : Rechercher un terrain adapté de notre MOOC S’installer en habitat réversible,
• le chapitre 2 “Rechercher un terrain adapté” de notre Livre Habiter Léger.

Si vous avez déjà consulté l’une des ces ressources, vous retrouverez des ressources que vous avez déjà pu lire.

Prérequis

Avant de définir vos critères de recherche, il est important que votre collectif ait défini le projet commun qu’il souhaite mener. Les composantes de votre programme architectural et d’aménagement vous permettront d’avoir des éléments concrets pour savoir ce que vous cherchez.

Si ces composantes ne sont pas encore définies, nous vous invitons à consulter les actions du module Définir et écrire le projet commun.

Déterminer ses critères de recherche de terrain

Les critères peuvent être définis comme des éléments objectifs et subjectifs qui vous permettront de faire des choix. Ils facilitent la mise en œuvre de stratégies que vous choisissez pour nourrir vos besoins importants.

Cependant, tous les critères ne se valent pas :

• Critères non négociables (ou essentiels) : il est impensable pour votre collectif d’habiter sur un terrain qui ne remplirait pas ces critères. Les identifier vous permettra de gagner un temps précieux lors de la recherche, en éliminant tous les terrains qui n’y correspondent pas.
• Critères préférentiels : votre collectif peut s’en passer, mais ils feront pencher la balance entre deux propositions identiques.

📝 Conseil pratique : Il est très important de clarifier quels sont vos critères non négociables. Par exemple, votre collectif peut avoir un temps de trajet maximal depuis des lieux importants pour vos membres (ex : lieu de travail). Faites vraiment l’effort de quantifier précisément vos critères non négociables, car ils vous feront gagner un temps précieux lors de la recherche en éliminant tous les terrains qui ne correspondent pas à ces critères.

Évidemment, ces critères sont voués à évoluer au cours de votre projet, de vos recherches et des visites de terrains. La définition des critères constitue un outil pour mieux se connaître et aiguiller ses recherches, sans renier la place de l’intuition et du sensible.

En visitant des terrains, vous pourrez vous rendre compte que certains critères auxquels vous n'avez pas pensé sont finalement importants pour votre collectif, ou inversement, qu’un terrain plaît à votre groupe même s’il ne répond pas à certains critères, qui ne sont finalement peut être pas si importants, ou dont vous pouvez vous passer en imaginant d’autres solutions pour nourrir les besoins qui sont derrière.

Par exemple, vous avez trouvé le terrain de vos rêves. Celui-ci est plus petit que la surface minimum que vous aviez définie au départ pour notamment faire du maraîchage. Dans ce cas, vous pouvez envisager d’acheter ou de louer un autre terrain à proximité.

Liste et catégories de critères de choix d'un territoire et d'un terrain

Découvrons ensemble quelques critères de choix d’un territoire et d’un terrain :

Critères liés au territoire

• Climat
  • Ensoleillement
  • Pluviométrie
  • Vent
  • Température
• Emplacement
  • Proximité d'une aire urbaine importante (emploi, services spécifiques…)
  • Distance d'une adresse (ex: lieu de travail, lieu de résidence d'un membre de la famille…)
• Risques
  • Glissement de terrain
  • Feux de forêt
  • Nucléaire
  • Montée des eaux
  • Séisme
  • Pénurie d'eau
• Transports
  • Lignes de transport nationale ou internationale (ex : TGV, bus longue distance)
  • Lignes de transport régionale (ex: TER, ligne régionale de bus)
• Dynamique locale
  • Présence de projets similaires (ex: habitat participatif, habitats légers)
  • Présence d'autres projets alternatifs (monnaie locale, énergie citoyenne, démocratie locale…)

Critères liés au terrain

• Superficie et configuration du terrain
  • Superficie
  • Forme du terrain
  • Orientation et masques solaires
  • Exposition au vent
  • Topographie
  • Présence d'arbres
• Conditions financières
  • Prix de vente
  • Type, montant et durée du bail si location
  • Acceptation et durée des conditions suspensives (ex: obtention du permis)
• Environnement actuel et futur du terrain
  • Vis-à-vis / vue
  • Exposition au bruit (ex : passage de voiture)
  • Ressenti avec le voisinage
  • Autres nuisances potentielles (ex : cultures traitées)
• Réglementation et servitudes applicables
  • Zonage et règlement du PLU
  • Servitudes (Architecte des Bâtiments de France, passage…)
• Réseaux
  • Présence de réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement
  • Coût estimatif de raccordement
  • Couverture du réseau téléphonique
• Services de proximité
  • Transports (ex: transport scolaire, train)
  • Écoles
  • Commerces
• Végétation et sols
  • Type de végétation
  • Nature du sol
• Intuition et ressenti

Un exemple d’articulation entre besoins, stratégies et critères de recherche

Imaginons que vous ressentez un besoin de cohérence entre les valeurs de votre collectif, disons écologiques, et vos actions. L’une de vos stratégies, parmi d’autres, est peut-être de réduire au maximum vos trajets en voiture, par exemple. Cette stratégie pourra se décliner de plusieurs manières en fonction de vos déplacements :

• Si vous effectuez régulièrement de longs trajets, il vaudra mieux habiter à proximité d’une gare routière ou ferroviaire.
• Si vous souhaitez effectuer vos trajets du quotidien à pied ou à vélo, il vaudra mieux habiter près d’une école, de commerces de proximité ou d’un arrêt de transport en commun.

Dans notre exemple, habiter à moins de 10 kms d’une gare et à moins de 2 kms d’une école et d’une supérette est un critère de recherche qui peut contribuer à nourrir votre besoin.

🗣 Vincent du collectif Les Cabanes Inspirées : “Mon collectif a choisi de s’installer dans l’Avesnois (59) car nous souhaitions être proches d’une forêt, ce qui est rare dans le Nord. Un des critères les plus déterminants était l’accès aux transports en commun pour favoriser la mobilité douce et réduire au maximum l’usage de la voiture. Nous avions donc comme critères : ”être à 15 min maximum en vélo d'une gare ou d'un arrêt de bus (si possible accessible à pied)” et “être au maximum à 1h de Lille (porte à porte) avec minimum 6 trains par jour”.”

Définir ses critères de recherche

Voici une liste d’actions pour vous aider à définir les critères de recherche d’un terrain adapté à votre projet de hameau léger :

1. Listez les besoins pour votre projet de hameau léger grâce à votre programme architectural et d’aménagement.
2. Pour chaque besoin, tâchez d’identifier les critères pertinents. Soyez aussi réaliste et précis que possible. Par exemple, le critère « à moins de 30 minutes en voiture d’une gare TGV » est plus pertinent que « proche d’une gare TGV ».
3. Jetez un œil aux différentes catégories de critères présentés au dessus pour vérifier que vous n'en avez pas oubliés d'importants. Complétez votre travail si besoin.
4. Distinguez les critères non négociables des critères préférentiels.

Vous aurez ainsi une première liste de critères pour votre projet de hameau léger. Pour vous inspirer, nous vous recommandons les exemples dans le Dossier d’exemples de matrices de décision pour rechercher et sélectidentionner un terrain.

Prochains pas

Vous avez maintenant les critères pour vous permettre de vous lancer dans la recherche de terrains. Pour cela, vous pouvez consultez l’action suivante de ce module : Identifier des terrains correspondant aux critères de recherche.